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| 附圖（1）日本地價(jià)和對(duì)海外的房地產(chǎn)投資：1981-2004 |
中國(guó)應(yīng)從房?jī)r(jià)漲跌調(diào)控轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)穩(wěn)定機(jī)制
決策部門應(yīng)該已經(jīng)意識(shí)到房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。近期討論的調(diào)控房?jī)r(jià)政策包括了不動(dòng)產(chǎn)登記，小產(chǎn)權(quán)房改革，農(nóng)地改革，在稅收和銀行融資制度方面的限制，和對(duì)一線城市人口基數(shù)的控制等等。盡管初衷良好，但這些辦法并不完全解決問題，甚至有可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更大的威脅。
一方面，這些措施只是防止房?jī)r(jià)較快上漲，并無相應(yīng)配套措施防范房?jī)r(jià)的巨大下行風(fēng)險(xiǎn)，所以存在巨大的脆弱性。嚴(yán)厲的調(diào)控，例如房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)，可能直接觸發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大逃亡，使得房?jī)r(jià)急劇下跌，泡沫被提前戳破，導(dǎo)致金融體系的巨大震蕩。另一方面，經(jīng)過以往幾輪博弈，市場(chǎng)參與者和地方政府對(duì)于中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和力度有了預(yù)期，認(rèn)為決策部門可能投鼠忌器，擔(dān)心過分強(qiáng)力的調(diào)控政策可能導(dǎo)致在過往10年中已經(jīng)在高位上形成的房?jī)r(jià)“堰塞湖”徹底崩塌。政府不敢戳破房地產(chǎn)泡沫的心態(tài)，反而導(dǎo)致很多人覺得可以放心炒房。這事實(shí)上相當(dāng)于把中央政府對(duì)房?jī)r(jià)崩盤的恐懼當(dāng)成了一種“人質(zhì)”（hostage），形成所謂“政府沽出期權(quán)”。房?jī)r(jià)在好的年份可以大漲，在壞的年份也很難大跌（因?yàn)檎疅o法坐視）。另外，地方政府對(duì)“土地財(cái)政“的依賴使得政府干預(yù)房?jī)r(jià)的決心受到限制。
要解決這些問題，就必須要在調(diào)控政策可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲減緩的前提下，設(shè)計(jì)出一套辦法使得隨之可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌不至失去控制。而這是目前很多政策中缺乏的。本文提出的期權(quán)方案，實(shí)際上是一套對(duì)房?jī)r(jià)上漲速度既要封頂又要保底的策略，是對(duì)現(xiàn)有各種方案的有力補(bǔ)充。
首先，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)做風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)隔，例如最高的15％完全放任市場(chǎng)，中端的70％“主流市場(chǎng)”采用市場(chǎng)加政府保障，低端15％完全由政府保障，并且使得高端市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)不至于傳導(dǎo)到中端和低端市場(chǎng)。中國(guó)的高端市場(chǎng)中可能存在著具有相當(dāng)購(gòu)買力的人群。中國(guó)家庭收入嚴(yán)重不均衡，對(duì)于高端的房地產(chǎn)業(yè)有拉動(dòng)作用，香港新加坡可能是比較好的例子。退一步說，即使這一市場(chǎng)出了問題，如果區(qū)隔成功，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)產(chǎn)生傷筋動(dòng)骨的影響。
關(guān)于15％，70％和15％的比例，可以進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，甚至根據(jù)各個(gè)不同城市情況作出具體判斷。但是有兩個(gè)數(shù)據(jù)可以作為間接證據(jù)。一是中國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅中約20％是三套以上空置房。如果能夠騰退出來，保守估計(jì)，可以為城市提供用于安置15％人口的保障性住房。二是根據(jù)社科院等機(jī)構(gòu)的調(diào)查，中國(guó)城市居民中約18％的家庭有二套或以上住房。他們應(yīng)該有能力和意愿承擔(dān)較大的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。政府不必過分限制該人群對(duì)房地產(chǎn)的出于自愿的投資。
