 |
| 附圖（1）日本地價(jià)和對(duì)海外的房地產(chǎn)投資：1981-2004 |
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可能正面臨一場(chǎng)前所未有危機(jī)的迫近。房?jī)r(jià)以每年10%或者更高的速度上漲顯然是不可持續(xù)的。但是國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，恰恰建立在對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的預(yù)期上。這種預(yù)期使得中國(guó)千萬(wàn)個(gè)富裕中產(chǎn)家庭繼續(xù)將他們辛苦積攢的財(cái)富注入更多房產(chǎn)中，特別是大城市。畢竟，在過(guò)去十年中，中國(guó)家庭在房地產(chǎn)上的投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)絕大多數(shù)其它領(lǐng)域的投資。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景意見(jiàn)不一
高房?jī)r(jià)和高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度之間并無(wú)必然聯(lián)系。而很多人可能將這兩者混為一談，認(rèn)為前者帶來(lái)后者（現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)必然來(lái)自于過(guò)往的房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，那么，這種趨勢(shì)如果繼續(xù)，似乎也一點(diǎn)不奇怪）。實(shí)際上，放眼世界各國(guó)的實(shí)際經(jīng)歷，高房?jī)r(jià)往往帶來(lái)房?jī)r(jià)的繼續(xù)增長(zhǎng)乏力，甚至不乏房?jī)r(jià)最終崩潰的例子。
我們不應(yīng)該打壓房?jī)r(jià)。事實(shí)上，保持房?jī)r(jià)的現(xiàn)有水平，并且保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以有利可圖，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)是有好處的。它不僅可以支撐GDP的增長(zhǎng)，維持地方財(cái)政穩(wěn)定，也可以避免國(guó)內(nèi)的資源要素價(jià)格市場(chǎng)（包括勞動(dòng)力價(jià)格市場(chǎng)）的混亂，有助于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的順利推進(jìn)。但是，房企的盈利能力應(yīng)該有較為科學(xué)的測(cè)算。如果房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，房企的主要盈利模式可能會(huì)從“積極開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“囤積土地，減慢開(kāi)發(fā)”，或者“減緩銷(xiāo)售，以圖漲價(jià)”，而房企的競(jìng)爭(zhēng)模式也將從“提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率，增加供給”轉(zhuǎn)為“政商勾結(jié)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”。而尋租空間的加大，也會(huì)擠占本應(yīng)流回實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效需求。
目前的房?jī)r(jià)，在全國(guó)范圍內(nèi)都應(yīng)該有正常利潤(rùn)。關(guān)鍵是房企的相當(dāng)一部分利潤(rùn)可能以尋租的方式回到政府，甚至是政府有關(guān)官員而非地方財(cái)政。這也表明，在房?jī)r(jià)無(wú)法繼續(xù)大幅上漲的前提下，如果提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的透明度，使得尋租空間減小，應(yīng)該仍會(huì)有大量的企業(yè)愿意繼續(xù)投資房地產(chǎn)。反過(guò)來(lái)，即便房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，所產(chǎn)生的更多利益，在現(xiàn)有制度環(huán)境下，也可能會(huì)被尋租，而非促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的正常健康發(fā)展。
如果中國(guó)政府不再進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控，房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲嗎？我們認(rèn)為答案應(yīng)該是否定的。自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體幾乎都經(jīng)歷過(guò)嚴(yán)重的房?jī)r(jià)下跌。很多人覺(jué)得中國(guó)國(guó)情不同，會(huì)是個(gè)例外：中國(guó)政府非常強(qiáng)勢(shì)，手里掌控大量資源（強(qiáng)勢(shì)中央集權(quán)帶來(lái)的行政效率，對(duì)銀行業(yè)的強(qiáng)大掌控能力，貨幣政策的相對(duì)獨(dú)立自主，中央財(cái)政的巨大轉(zhuǎn)移支付能力，財(cái)政和貨幣政策尚未用盡，以及相比其他主要經(jīng)濟(jì)體好得多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和低得多的政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，等等）。但是，亞洲許多經(jīng)濟(jì)體，比如日本，都有很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)，卻都沒(méi)有擋住房?jī)r(jià)的破壞性下跌。如果真的擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體脆弱性，經(jīng)不起房地產(chǎn)價(jià)格大幅下滑的沖擊，那就更不能坐等事情變得一發(fā)而不可收拾。保守療法可能再撐三五年，但是中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫難以再撐10年。房地產(chǎn)的價(jià)格，至少有一部分來(lái)自于市場(chǎng)參與者的信心。目前市場(chǎng)參與者雖然有種種擔(dān)心，但是總的說(shuō)來(lái)他們的信心沒(méi)有喪失，因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)還不是全球最高的。但是房?jī)r(jià)如果繼續(xù)快速上漲，中國(guó)在下一個(gè)十年中會(huì)出現(xiàn)一批世界房?jī)r(jià)最高的城市，像當(dāng)年的日本。到那個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)參與者會(huì)不會(huì)突然產(chǎn)生恐慌，從而造成市場(chǎng)的大逃亡？如果出現(xiàn)這種情況，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將是極其可怕的局面，任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府都不會(huì)坐視不管。
中央政府在最壞情況下應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的全國(guó)性房地產(chǎn)危機(jī)，要么大量印錢(qián)，保持房地產(chǎn)名義價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；要么封盤(pán)，極大地限制名義的交易價(jià)格的變動(dòng)。但是這些手段都有巨大副作用：前者可能對(duì)中國(guó)的外向型經(jīng)濟(jì)造成毀滅性打擊，而后者可能會(huì)形成類(lèi)似日本的“僵尸貸款問(wèn)題”，從而長(zhǎng)期拖累金融體系，透支未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
外界可以評(píng)論說(shuō)中國(guó)政府足夠強(qiáng)勢(shì)，手中擁有足夠資源，隨時(shí)可以收拾殘局，但是我們自己不應(yīng)掉以輕心。同樣是強(qiáng)勢(shì)并且掌握大量資源的中央政府，并沒(méi)能擋住08年A股股市的崩盤(pán)。退一步說(shuō)，如果政府真的很自信，相信自己手頭有大量的資源，那就更應(yīng)該在政府手里尚且有資源有能力的時(shí)候徹底解決這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱患，而不是等到真正病入膏肓。
如果有辦法，保證不“戳破”泡沫，又能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的瘋狂”得到抑制，中央政府是有意愿的。但是，誰(shuí)也不知道如何真正防止“市場(chǎng)的止升”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)的狂跌”。
